知識として

中古物件を購入する場合、
未経過分の固定資産税相当額は飼い主が負担するのが一般的です。

会計上は相税公課で処理したいところですがこれは固定資産税ではなく相当額の負担金で、
建物分については建物の購入対価となります。

一時の経費にはならなですが、消費税の仕入税額控除の対象となりますので注意が必要です。

少し話しは変わりますが、

マンションの旉地内に駐車場が付いているところもあると思います。
その駐車場収入は当然、課税売上になります。
住宅と一体として貸し付けていて一戸当り一台以上確保されており、
自動車の保有有無に関わらず全て戸に割り当てられている場合は家賃収入に含め、非課税売上とすることが出来ます。

同時収受でも契約書等に駐車場代●●●●●円とう記載がある場合は、
別々に収受している判断されるので注意してください。

また、舗装・区分け等されていない、
いわいる青空駐車場も非課税売上です。（時間貸は除く）

青空●●って聞くと青空教室が思い浮かび、
切り株の机と椅子を使ってるイメージが出てくるのですが
私だけでしょうかね？？

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まとめると・・・

課税事業者を選択した免税事業者、

あるいは設立から2年間の強制度適用を受ける資本金1,000万円以上の新設法人が、
100万円以上の調整対象固定資産を購入した場合、
購入日を含む課税期間3年間は課税事業者の取りやめはできず、
その期間内には簡易税制度の選択も出来ません。

これによる調整対象固定資産の規定が動き、一旦戻って、

きたはずの消費税3年間で調整されるので自販売機節税のMeritがなくなってしまいます。

今回のポイントは、従来からの課税事業者は関係しない、ということです。

従来からの課税事業者が調整対象固定資産を購入しても、

上記のような、特列の縛りはないので、簡易課税制度は選択出来ます。

また、課税事業者である場合で設備投資等をされる場合は、従前通りかの有利不利検討は必要となってきます。

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自動販売機の設置で消費税還付！？

収益マンション等の建設や購入費用は、
高額なため消費税の負担も当然高額になります。

また、新たに不動事業を開始するような場合や、

事業はしていても免税事業者である場合等、

何もしなければその購入に要した消費税は払いっぱなしですが、

法人の新設・届出書の提出や事業内容の工天等計画的な事前準備をし、

下記の条件をClearすればほとんどの金額が仕入税額控除の付象となり、

場合によっては税務署からほぼ金額の還付を受けられる可能性がありませす。

　物件の引渡の事業年度は課税事業者であることや

課税事業者になることが出来ます。

課税売上割合ですが、前述のとおり95%を下回ると支払った、

消費税が一部控除できなくなります。

全部が居住用のマンションである場合は課税売上割合0%となり、消費税は全額払いっぱなしとなります。

そして、収益マンションの建設、購入年度は入居をさせづに、

自動機を設置することなど自動販売高のめを発生させ、

課税売上100%として申告することで、その購入に要した消費税のほとんど、

全額の還付を受けることが可能となります。

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決算日の変更で免税期間を伸ばそう。

　期目の免税を有効活用しましょう。

会社設立から2年間は免税です。
しかしこの免税、設立時に決算日の決め方を誤ると、かなり損をすることがあります。
せっかくの免税期間なので1期目もできるだけ1年間フルに免税をうけれるように決算日を設定しましょう。

例えば：　3月5月に設立して決算日を3月31日にします。
会社って3月末日決算多いですからね～

しかし、こうなると第1期は26日しかない。
少しずらして2月末日決算とすると第1期はほぼ1年です。

これは大変大きいです。

決算日の変更新たに設ける決算日の前日までに株主総会で決議していれば、
届出書の提出は本来の決算日より後になってもかまわないのです。

今からでも間に合う場合は、
決算期変更を検討して見て下さい。

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資本金1,0000万円未満の法人設立で節税

前々年の課税売上高が1.000万円を超えていると消費税の

納税義務が生じてきます。

新たに法人設立した場合は基準期間がないので消費税の納税義務がないことになりますね。
個人事業者が法人化することでも消費税が2年間免除できる事をご存知の方も多いと思いますが、

何故かって実は知らない方が多いのでここで説明します。

実は3期目の納税義務の判定は1期目が基準期間となるんです。

1期目の課税売上高が税込みで1,000万円を超えるかどうかで判断します。
通常は税抜きで判定しますが、免税事業者である期間は売上に消費税が含まれていません。
人事業者は開業年が事業活動1年未満の場合であっても年換算はする必要がないんです。

例：資本金1,000万円未満で第1期、5ヶ月の売上高550万の場合

1期目　資本金基準により免税事業者

2期目　資本金基準により免税事業者

3期目　1期目売上550万円×１２ヶ月/5ヶ月＝1320万円で換算1,000万円

よって第3期目は課税事業者

知ってるようで知らないことって結構ありますよね。

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